전세계약을 맺고 잔금까지 치렀더라도 보증금 보호가 즉시 완성되는 것은 아닙니다. 입주와 전입신고를 마친 시점에 따라 그 사이 설정된 근저당권이 앞설 수 있어 잔금일의 절차와 순서가 중요합니다.
대항력은 다음 날부터 생깁니다
세입자는 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 다만 그 효력은 두 요건을 갖춘 날이 아니라 다음 날부터 발생합니다. 따라서 잔금일에 입주하고 전입신고를 했더라도, 그날 등기된 근저당권이 세입자의 대항력보다 앞설 수 있습니다. 계약서 작성일이나 확정일자만으로 이 시간차가 사라지지는 않습니다.
잔금일에는 등기와 신고를 함께 확인하세요
계약 당시 등기부를 확인하는 데 그치지 말고 잔금 지급 직전에도 새 근저당이나 가압류 등 권리 변동이 있는지 살펴보세요. 잔금을 치른 뒤에는 가능한 한 바로 입주하고 전입신고와 확정일자를 갖추는 편이 좋습니다. 계약서에 잔금일까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 두면 위반에 대한 책임을 따지는 데 도움이 될 수 있지만, 이미 등기된 권리의 순위를 자동으로 바꾸지는 않습니다.
자주 묻는 질문
질문 1. 확정일자를 잔금 전에 받아두면 근저당보다 앞설 수 있나요?
확정일자만으로는 부족합니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자 등을 갖춰야 하며, 확정일자를 먼저 받았다는 이유만으로 전입·입주 전에 설정된 근저당보다 앞서지는 않습니다.
질문 2. 잔금일에 근저당이 새로 설정된 사실을 알게 되면 어떻게 해야 하나요?
잔금 지급이나 인도를 보류할 수 있는지는 계약 내용과 상황에 따라 달라집니다. 먼저 등기부와 특약을 확인하고, 임의로 잔금을 미루기 전에 상대방에게 서면으로 이의를 알리는 것이 좋습니다.