전세계약을 마쳤다면 전입신고와 확정일자를 각각 챙겨야 합니다. 두 절차는 역할이 다르며, 하나만으로는 보증금 보호에 필요한 권리를 모두 갖추기 어렵습니다.
전입신고는 대항력을 위한 요건
주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 임대인이 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있게 하는 효력입니다. 다만 주택 인도와 주민등록을 마친 당일이 아니라 그 다음 날부터 발생합니다. 이사한 뒤 전입신고를 미루면 그 사이 설정된 권리보다 후순위가 될 수 있으므로 가능한 한 신속히 처리하는 편이 안전합니다.
확정일자는 우선변제권과 연결
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 상태에서 확정일자까지 갖추면, 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 갖출 수 있습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자 중 나중 요건을 갖춘 때 발생하므로, 확정일자를 먼저 받았더라도 전입신고와 입주가 늦으면 그때까지 권리가 완성되지 않습니다. 또한 계약 전에 이미 설정된 근저당권 등 선순위 권리보다 앞선다는 뜻은 아닙니다. 등기부를 확인하고 입주·전입신고·확정일자를 빠짐없이 챙기세요.
자주 묻는 질문
계약 당일 확정일자를 받아도 되나요?
가능합니다. 다만 확정일자만으로 우선변제권이 완성되는 것은 아니므로, 실제 입주와 전입신고도 마쳐야 합니다.
전입신고를 하면 확정일자도 자동으로 받나요?
아닙니다. 전입신고와 확정일자는 별도 절차입니다. 계약서에 확정일자가 있는지 확인하고, 없다면 별도로 신청해야 합니다.