전세계약을 했더라도 입주와 전입신고를 마치기 전에는 보증금의 순위가 확정된 것이 아닙니다. 계약부터 잔금·입주까지 사이에 집주인이 근저당을 설정하면, 등기 시점에 따라 보증금 회수에 불리해질 수 있습니다.
근저당과 세입자의 권리 순위
세입자는 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 대항력은 두 요건을 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 확정일자는 우선변제권을 갖추는 데 필요하지만, 확정일자만으로 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 따라서 근저당권이 먼저 설정되고 세입자가 그 뒤에 대항요건을 갖추면, 경매 시 근저당권자가 앞설 수 있습니다. 반대로 세입자가 대항요건을 갖춘 뒤 근저당이 설정되면 원칙적으로 세입자의 권리가 앞설 수 있지만, 실제 배당 순위는 권리관계와 요건 충족 시점을 함께 따져야 합니다.
잔금 전후 확인할 점
계약 때 확인한 등기부등본만으로 안심하지 말고 잔금 지급 직전에도 등기사항증명서를 확인하세요. 계약서에 잔금일까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 약속과 달리 근저당이 설정됐다면 곧바로 잔금을 지급하기보다 계약 조항과 등기 내용을 확인하고, 해제나 손해배상 가능성은 구체적인 사정에 따라 판단해야 합니다. 입주와 전입신고, 확정일자도 가능한 한 지체하지 않는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
입주와 전입신고를 마친 뒤 설정된 근저당은 괜찮나요?
대항요건을 먼저 갖췄다면 후순위 근저당보다 앞설 가능성이 있습니다. 다만 전입신고 다음 날부터 대항력이 생기므로, 등기된 날짜와 신고·입주 시점을 확인해야 합니다.
확정일자를 먼저 받아 두면 근저당보다 우선하나요?
아닙니다. 확정일자만으로는 부족합니다. 주택 인도와 전입신고를 갖춰 대항력을 확보해야 우선변제권을 행사할 수 있습니다.